「不動産の販売費用はこちらの投資費用の一部に充当されています。それでも金額としては不足しております引き続き資金調達を継続したします。」（猪塚氏）
 
不動産販売費用とは学生寮投資のことですね！

 

社会貢献の触れ込みの
「学生寮投資オーナーシステム」の金はリゾート開発資金等の運転資金や補填に使っていると学長猪塚氏自ら私のブログのコメントとしました。

 

社会貢献と言って集めて学生寮投資金がリゾート開発に転用ね。。。社会貢献ね、なるほど。
猪塚氏は私に夜中にこんなに大量のコメント入れてきました。これはさすがにアカンでしょう。

 

こんな大量の文面は必要としていません。

大量の文面の中に私たちのシンプルな質問、９年間家賃保証付学生寮投資の原資はどこから？には一言も答えていいません。

 

上記猪塚氏自身のコメントの通り、資金を他に転用していたんだから、答えを避けたかった、できたら煙に巻いてやろうだったと容易に推察できます。

 

他のコメントを見て頂いてもお分かりの通り、不審感は募るばかりでした。
世間の声を意識してか、キリロム工科大学学長　ＷＡＯＪＥ会長　猪塚氏からようやく質問の回答が来ました。
↑私のブログ「夜中のゲリラコメント投稿　猪塚武」のコメント投稿欄、「７．猪塚のイノシシの馬車」の二つ下の９番に猪塚氏のコメントが投稿されています。リンクご覧下さい。

 

文体が変わった？否、誰かが心配して代筆したのかと思えてしまうようなゲリラコメント投稿の時と異なった謙虚な文面に変わっているとみなさん思いませんか？

 

夜中のゲリラコメント投稿は失礼な物言いの内容でした。
高い理念で大学を運営している人物、責任がある人物と思えない。
 
そもそも猪塚氏の売り子たちが頻繁に、時には１日に二回も同じ内容の学生寮投資のしつこい売り投稿してきたので、私は疑問点を質問しただけ、営業を受けた方です。そうすると売り子は沈黙、逃げ出して、次は猪塚氏のところの副社長が会いたいと言ってきたのを私が断っただけです。
そうすると、

「我々としては我々が話し合いをするべき相手かどうか」（猪塚氏）

私を反社会勢力チェックする必要でもあるかの失礼な物言いをネットで書き込んできました。
上記貼り付けを読んで下さい。ここをリンクして下さい。会いたいと言ってきたのは猪塚氏側です。
嘘を書き込むところも行儀の悪い猪塚氏です。

 

猪塚氏はセミナー参加者が学生寮投資をしなければ、セミナーにお越し頂いたお客様に悪態をつくのでしょうか？そうなら最低です。
7月20日もセミナーのあるようです。参加の方情報提供お願いします。

 

自社の投資商品勧誘の関してスタッフの無知、教育不足は経営者の管理不行届き、無責任だからです。
「スタッフの対応の悪さ申し訳ありません。」の一言もありません。猪塚氏の人間性、経営者の資質を問います。

 

意味のない投稿コメントが続きます。私は猪塚氏がこれを↓書くことの意味が本当に分からんのです。
 

「「日本大使館」や「カンボジア商務省」、「カンボジア日本人会」や「カンボジア日本人商工会」、「アジア経営者連合会」、「日本ニュービジネス協議会連合会」から応援をいただいております」

（猪塚氏）

（笑）

だからどうしたの？？？ここの意味が分からん？

お墨付きをもらったと言うことの自慢、僕の宝物ですか？？？

猪塚氏の自慢は否定しませんので、自慢は自慢で取っておきましょう。ひけらかすと返って醜い。
しかし私たちのシンプルな質問とは関係ありません。
９年間家賃保証付学生寮投資の原資はどこから？の質問に答えられない不審感持たれている猪塚氏と「日本大使館」のお墨付きとの関係がありません。

 

「日本大使館」は我が日本国の国権を代表する海外機関です。猪塚氏の信用を格付けをする機関ではありません。その他「日本人会」等も一緒です。

 

昨日のブログ「ＪＩＣＡの誰が言ったんですか？教えて下さい。猪塚氏」、ＪＩＣＡも日本大使館同様、猪塚氏の信用の格付け機関ではありません。
猪塚氏への不審が確信に変わったら、真っ先に応援してくれないのがお墨付き機関だと思います。

 

良識のある人は肩書、権威を自慢げにひけらかす人物を怪しいとしかみません。
猪塚氏がお墨付き、肩書、権威を何故強調するのか？みなさんもうお分かりだと思います。

 

さて本題です。

 

キリロム工科大学学生寮投資への不審、疑問点を質問します。

 

結論から言います。
私も含めて世間は企業スポンサーでカンボジアの貧しい学生を授業料無しで学べる学校が経営として成り立っているのか？学校経営を支える学校事業と並行して行われているリゾート事業の収支はどうなのか？当初理念、計画から大きく変更して日本人学生の大幅募集は何故か？学校事業どころか全事業の収支が黒になっていなければ、家賃保証付学生寮の運営は健全にできるのか？に不審感を抱いています。

 

昨年末の猪塚氏の売り子さんは現在収支は黒になっていないとコメント投稿していました。

 

収支が黒でなければ家賃保証が可能なのか？世間は疑問を持ち質問するのは当たり前です。

 

「Q&Aサイトに「本プロジェクトのビジネスモデル」というカテゴリーを作りました。そこに一連のご質問への回答を掲載しております。」（猪塚氏）

との回答も頂きました。見てみましょう。

（キリロム工科大学学生寮オーナーズプログラム 日本語Q&A　https://property.vkirirom.com/jp/faq/より引用）

 

猪塚氏曰はく、「タコ足で配当でない」らしいです。

それでは疑問点を整理し、質問を猪塚氏にしてみましょう。

①「日本人学生47,000ドル学費、カンボジア人学生20,000ドルの奨学金、来期予定学生比率を1対1とすると平均38,500ドル」

平均38,500ドル？これ私分かりません。47,000ドルと20,000ドルの平均なら33,500ドルと出ますが、5,000ドルは何を加算された数値でしょうか？計算間違いですか？

 

②「学校はこのレベルで利益を上げることができます。」
日本人、カンボジア人学生比率1対１で38,500ドルの売上で利益が出せる、損益分岐点がいくらなのか？現在の売上？収支は黒なのか？になります。

次に私が作ったデーター①を見て下さい

日本人学生とカンボジア人学生の比率及び学生比率による平均学校売上単価（ドル）データー①です。

 

2018年現在はどの学生比率なのでしょうか？率直にお答え下さい。

 

猪塚氏の説明ですと1対１で38,500ドルで利益がで出るとのことです。
しかしこれはあくまでも猪塚氏の来期予想1対1の想定が前提です。
来期予想の収益黒字は聞いていません。現実にならなければただの夢を書いた作文です。
現在は学生比率は表のどこのレベルで収支は黒字のレベルなのでしょうか？
お答え下さい。
収支が黒字でないと「タコ足配当」になります。
将来の予想値がいいので「タコ足配当」ではないは通用しません。
大事なのは現在です。

 

学校の収支が黒でなければ今後も学生家賃3300ドルは維持できないはずです。

 

私のデーター①で分かるように学費となる奨学金に家賃が占める割合です。
学校の収支が黒でなければ学費対家賃比率が上がります。
学生の本分である授業にかかる必要経費まで学生寮家賃が食う訳にはいきません。

非常に大切な問題です。

現在がどのレベルにあるのかお答え下さい。

 

次に学生数に関する猪塚氏の事業計画を見てみましょう。

2018年160名、来期240名の学生募集とありますが、学生比率1対１予想とは、2019年新入生240名中、約120名が日本人学生の意味か？全校生徒400名に対して1対1の約200名が日本人学生の意味か？分かりません。

 

来期学生比率1対1に達しなければ学校経営の収支はどうなるのでしょうか？
投資も大切ですが学生の将来がかかっています。この辺りの甘い予測、行き当りばったりではダメだと思います。

 

さて、私は建設、不動産が専門です。カンボジアでは3棟のコンドミニアムの建設、完成の実績があります。
その見地からの下記データーです。
かなり高額な建設費だなと私は思います。猪塚氏にとって学生寮はとてもいい収益事業だと感じました。当然ですが事業ですからお客様が高くても納得してご購入すれば問題ありませんし、学生寮には土地の賃借権もついていますので高くなると言われれば、はい、そうですかとしか言えません。
しかし、森の中の賃借権ですから相場で考えたら分かるはずです。カンボジアでは森林の売買など通常ｍ２でなくヘクタール単位で売買、賃貸する相場です。
森林、原野の所有権でなく賃借権の転貸が学生寮の権利です。
端的に言えば原野です。

 

個人的に建設費が高いと考えられる理由は、
私たちの事業、Ｊシティーコンドミニアム16階建てのサービスアパートメントです。
延床5550㎡2014年着工、2016年に完成しました。

 

2014年当時建設会社の見積もりはどこも約750ドル/㎡でした。
それでもカンボジアなら高いなと感じました。

 

キリロムの学生寮は平屋もしくは2階建てです。

 

現場、市場感覚で考えると200-250ドル/㎡もあれば完成するでしょう。
私たちのプロジェクトの農園でも同じ大きさで建設単価は140ドル/㎡です。
クオリティーはＩＴ学生が住む質ではありませんが１００ドルも追加すれば立派な家が建つと思います。
猪塚氏の学生寮は半分～6倍以上が利益です。

 

社会貢献を考えるなら原価で建てて賃貸に回すのが理に合っていると思います。

 

建設に関しては猪塚氏は素人ですので、業者丸投げでも仕方ないと思いますが、それでも高価な価格だと私は感じております。

 

結論を言いますと
猪塚氏のコメントの通り、販売不動産収益をリゾート事業に転貸している段階であること。
学校事業の収益は将来の学生入学で計画された予想値であり、現在は猪塚氏が言う学生一人あたり収益可能売上ライン38,500ドルを達していない。

単純に公表された情報、数字からは猪塚氏の全事業が収支が決していいとは言えない状態であることが分かります。

現在、猪塚氏が述べるよう現在、購入者からのクレームは無いかもしれません。しかし配当が止まった時点で購入者と大問題になり、過去にさかのぼって収益がどうだったのか？問われるのが「タコ足配当」問題、つまりかぼちゃの馬車と同じだと言うことです。

民間企業ですから全体収益で賄う、資金を転貸することに問題はありません。ただ学校事業の収支が黒字にならなければ、猪塚氏の事業でセミナー等に熱心で勧誘している学生寮投資事業の収益を取り崩すことになるのです。

 

みなさん！
猪塚氏のＱ＆Ａと長いしつこい夜中のゲリラコメント読まれましたか？
みなさん！じっくり読んで下さい。
気付いている人もいると思います。
なんだ！何が書かれているんだ？と思われたみなさんのために
次回この事業の仕組みが決定的に破たんしている理由をブログします。

なるほど！ときっと思います。それが猪塚氏に抱いていたモヤモヤ感です。
今、カンボジアで一番ホットな話題！

 

いつも応援ありがとうございます。

ところで何故？カンボジアで一番ホットな話題？？？
カンボジアで日本人とほとんどお付き合いのない私でも日本人から
「キリロムの記事読んでいますよ。僕もおかしいと思っていました。」
と何人かにお声頂きました。
でもそんなことでは無いです。
実はこんなの見つけました。
Googleで「カンボジア不動産ブログ」と検索すると

キリロム学生寮投資Ｑ＆Ａが広告で出てきます。

広告とは皮肉ですね。
明日7月20日セミナーか。。。なるほど（＾＾
 

いつも応援ありがとうございます。